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Défiscalisation Scellier : avantages et inconvénients des SCPI

23/11/2010

Défiscalisation Scellier : avantages et inconvénients des SCPI

Les SCPI Scellier

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Le contribuable à l'impôt sur le revenu peut choisir de souscrire des parts de société civile de placement immobilier pour défiscaliser avec le dispositif Scellier plutôt que de faire l'acquisition d'un logement. La souscription de parts SCPI donne droit au même avantage fiscal que l'acquisition directe d'un bien immobilier, soit 25% du montant total acquis jusqu'à la fin de l'année 2010. Cet avantage fiscal va passer à 13.5% dès le 1er janvier 2011 suite à la décision gouvernementale de raboter les niches fiscales dans la Loi de Finances pour 2011. En cas d'investissement dans le Scellier Bâtiment Basse Consommation, l'avantage fiscal serra plus élevé (22% de l'investissement). Pour les SCPI, une instruction fiscale préconise de retenir 95% du montant des parts souscrites pour calculer le montant de l'avantage, règle déjà retenue pour les autres SCPI fiscales. Dans les deux cas , la réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, avec un plafond de 300 000 euros, soit un gain fiscal maximum de 75 000 euros. Il est possible de prolonger l'avantage fiscal de 2% par an pendant 6 ans avec le régime Scellier intermédiaire (Scellier social) qui oblige le contribuable à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.


L'avantage des SCPI par rapport aux acquisitions de bien immobiliers est que l'amortissement fiscal débute dès le mois qui suit la souscription alors que l'acquéreur d'un logement doit attendre la livraison du bien et la mise en place du premier locataire comme point de départ du calcul de son crédit d'impôt. Ces montages en SCPI donne aussi la possibilité de défiscaliser sur des plus petits montants qu'une acquisition immobilière, donnant ainsi d'avantage de flexibilité à l'investisseur. L'absence de toutes les obligations liées à la gestion d'un bien immobilier constitue un avantage considérable de la souscription de "pierre-papier". De plus, en soucrivant des parts de SCPI qui englobent différents logements, le montage permet de mutualiser les risques locatifs avec les SCPI qui peuvent complétement plomber la rentabilité d'un investissement locatif "classique" : dégradation immobilière, loyers impayés, absence de locataire,...


En souscrivant des parts de SCPI, l'investisseur doit avoir conscience que ses acquisitions l'engagent dans un investissement de plus de neuf ans car l'administration fiscale prend en compte comme point de départ de la période de neuf ans de location le dernier logement inclus dans la société civile de placement, ce qui revient en général à investir sur une période de 13 ans. C'est ainsi un investissement qui ne permet pas de reprendre des liquidités avant la fin de la période car la transmission de ses parts se fait sans la transmission de l'avantage fiscal et donc à des prix bien inférieurs.

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