Dispositif Scellier : attention aux montants des loyers

Le 24 Mai 2010

attention aux montants des loyers

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Au même titre que le choix de la ville du logement acquis, l'investisseur en loi Scellier doit veiller au montant du loyer de la location. Avant d'opter pour le montant maximum du loyer déterminé en fonction des zones, il convient de vérifier que ce plafond est en corrélation avec le marché locatif. En effet, dans certaines régions les plafonds de loyers sont surévalués par rapport à la demande locative. Il devient dans ces cas difficile de louer au prix des loyers fixés par les plafonds en fonction des zones.

Selon les analystes, cette déconnexion est due à un zonage Scellier trop vague avec une répartition trop étendue. Des spécialistes demandent une redéfinition plus pointue du zonage, avec notamment des commissions au niveau départemental. La stagnation des prix des loyers est aussi une des causes de cette incohérence des plafonds dans certaines villes. Dans certaines communes avec une demande faible, le montant des loyers est déconnecté de la demande : c'est le cas à Limoges, Angoulême, Montauban, Carcassonne,... Des écarts vont de +10 à 40 % sur la Côte d'Azur (zone A), de +5 à +40% dans le Nord-Pas-de-Calais ou encore 10 à 25% dans le Rhône (zones B1 et B2). L'hypothèse inverse existe aussi avec des plafonds inférieurs aux prix du marché mais ces secteurs restent marginaux.

Cette analyse des villes à risques doit s'effectuer avant l'acquisition, au moment du calcul du taux de rentabilité de l'investissement. ll convient de ne pas prendre de risques à ce niveau car une baisse du loyer peut plomber la rentabilité prévue au moment de la mise en place de l'opération, et ce même en prenant en compte l'avantage fiscal !

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