Il est encore temps de bénéficier de l'avantage fiscal Scellier 2010

12/11/2010

Le dispositif Scellier 2010

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La loi de Finance pour 2011 prévoit une réduction significative de l'avantage Scellier à partir du 1er janvier 2011 : l'avantage fiscal total serra équivalent à 13.5% du montant de l'acquisition sur 9 ans au lieu des 25% actuels, règle encore en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010.

Or, L’article 58 du projet actuel de Loi de Finances pour 2011 (débats en cours à l’Assemblée Nationale), prévoit notamment dans son VII 1° que « Les I à V sont applicables à compter de l'imposition des revenus de l’année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1 janvier 2011, à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. »

En outre, dans l’exposé des motifs relatifs à cet article, il est également précisé : « Seraient enfin exclus du champ de la réduction les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011, mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement immobilier antérieure »

On peut se poser la question de savoir si un contrat préliminaire même enregistré constitue bien « un engagement de réaliser un investissement immobilier ».

Une note du 8 novembre 2010 de Denis Thuret, Notaire associé à Nice que nous remercions, commente la disposition du projet de loi de finance mettant en place cette aménagement et propose des solutions sécurisées pour pouvoir encore s'engager sur une opération Scellier 2010 jusqu'à la fin de cette année, avant la disparition de cet avantage fiscal exceptionnel :

"Il me paraît judicieux de pouvoir faire manifester cet engagement par chaque investisseur d’une manière formelle : dans le premier cas de figure, le contrat préliminaire est déjà signé et il convient de le faire enregistrer au centre des impôts du domicile de l’une des parties (le promoteur « réservant » ou l’investisseur « réservataire »).

- Pour faire enregistrer un acte sous seing privé, il convient le plus souvent de présenter trois originaux de cet acte (un pour la recette et un pour chacune des deux parties).

- Il s’agit là d’un premier obstacle et il convient de prendre contact avec le centre des impôts concerné pour savoir si des copies conformes du contrat de réservation peuvent être admises (en sus de l’unique original).

- Il est à préciser que le simple dépôt au rang des minutes d’un notaire ne donne pas date certaine à l’acte sous seing privé annexé sauf si l’acte de dépôt comprend également la reconnaissance d’écriture et de signature par chaque partie.

Il y a une autre solution plus rapide et semble-t-il plus efficace : chaque réservataire, après l’expiration du délai de sept jours de rétractation, pourrait signer une procuration qui préciserait bien le texte suivant :

Concernant le dispositif SCELLIER :

« Le ou les mandants précisent qu’ils s’engagent, sous les conditions suspensives (essentiellement l’emprunt) énoncées dans ledit acte, à réaliser un investissement immobilier ressortissant des dispositions de l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts dont l’acte authentique ne pourra pas être signé avant le 31 décembre 2010, et qu’ils souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ces textes au taux applicable jusqu’au 31 décembre 2010
Ils s’engagent en conséquence à :
- acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une commune située dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et respectant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur,
- donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans ledit logement d’une manière effective et continue dans les douze mois qui suivent la date d’acquisition ou la date d’achèvement si elle est postérieure Le tout dans les conditions énoncées par l’instruction numéro 5-B-17-09 du 12 mai 2009 »

Concernant le dispositif BOUVARD

« Le ou les mandants précisent qu’ils s’engagent, sous les conditions suspensives (essentiellement l’emprunt) énoncées dans ledit acte, à réaliser un investissement immobilier ressortissant des dispositions de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts dont l’acte authentique ne pourra pas être signé avant le 31 décembre 2010, et qu’ils souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ces textes au taux applicable jusqu’au 31 décembre 2010.
Ils s’engagent en conséquence à :
- acquérir un ou plusieurs logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans un établissement visé par l’instruction numéro 5-B-2-10 du 29 décembre 2009,
- donner en location ledit logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il se trouve d’une manière effective et continue dans le mois qui suit la date d’acquisition ou la date d’achèvement si elle est postérieure
Le tout dans les conditions énoncées par l’instruction numéro 5-B-2-10 du 29 décembre 2009 »

Il est évident que le coût de cette procuration devra sans doute être supporté par le promoteur ou le commercial qui voudra en obtenir la signature par le réservataire.
Etant précisé qu’aux termes de cette procuration, les mandants reconnaîtront formellement leur signature sur le contrat préliminaire qui sera annexé.

Il demeure une solution intermédiaire qui consiste, pour les contrats préliminaires non encore signés, à préciser que le réservataire s’engage à réaliser un investissement immobilier ressortissant des dispositions de l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts (pour le dispositif SCELLIER) ou de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (pour le dispositif BOUVARD) dont l’acte authentique ne pourra pas être signé avant le 31 décembre 2010, et qu’il souhaite bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ces textes au taux applicable jusqu’au 31 décembre 2010.

Ce contrat devra être enregistré après signatures comme énoncé ci-dessus.

Dans l’hypothèse où le contrat préliminaire serait déjà signé, il conviendrait de le faire enregistrer et également de faire établir un additif sous seing privé précisant bien l’engagement de réaliser un investissement immobilier comme énoncé ci-dessus, ou bien encore de faire recevoir, par un notaire, cette déclaration afin qu’elle ait date certaine et qu’elle soit incontestable.

Bien entendu, ces développements sont une proposition qui tente de pallier l’absence de précisions dans le texte de loi.
L’Administration publiera, certainement, une instruction dans le courant de l’année 2011 relative aux sujets évoqués par cette note.
Il sera alors trop tard."

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