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La situation géographique du bien immobilier en Outre-Mer

Le 17 Mai 2010

La situation géographique du bien immobilier en Outre-Mer

L'immobilier en Outre-mer

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Dans le marché de l'immobilier il y a plusieurs composantes d'un investissement réussi. L'une des plus importantes est l'emplacement. Dans les DOM-TOM, plus qu'ailleurs, ce paramètre est prépondérant sous peine de subir de facto une décote inévitable car la moins-valu risque d'annihiler l'avantage fiscal. Si la population des îles augmente et que le nombre de logement construit diminue, la composition des foyers locataires change pour devenir principalement des couples avec peu d'enfants.
Il ne faut pas croire que les capitales sont les meilleurs lieux d'investissement et de construction. En Martinique, par exemple, la Communauté d'agglomération du centre de la Martinique (regroupant Fort-de-France, Le Lamentin, Saint-Joseph et Schoelcher) et la Communauté de l'espace sud Martinique (composée des Trois-Ilets, de Rivière Salée, de Ducos, de Saint-Esprit, de Sainte-Luce, du Diamant et des Anses d'Arlet) sont les deux pôles de la construction d'avenir sur l'île.

Ce qu'on observe pour la Martinique, se remarque aussi pour la Guadeloupe. Le quartier de la Redoute à Fort-de-France est à 3000 euros le m² et en périphérie de la capitale, il faut compter 4500 euros minimum pour la bande littorale. La crise n'a pas fait baisser les prix et pour Jean-Charles Taquet (responsable d'expertise sur les Antilles et la Guyane au Crédit Foncier) : " Il y a certes une stagnation mais ils restent bien orientés [...] on trouve des valeurs qui frôlent les 5.000 euros le mètre carré, un niveau que l'on n'avait pas encore vu aux Antilles, sauf à Saint-Martin".

Sur l'Ile de la Réunion, la crise se fait sentir avec un certain "décalage". Si on en croit André Ladeveze (président de la chambre outre-mer de la Fédération nationale des promoteurs de France et directeur général du groupe Les Bâtisseurs de Bourbon) : " Les investisseurs se sont détournés de l'outre-mer pour se repositionner sur la métropole et il existait des stocks importants, mais les promoteurs ont fait en sorte de les résorber".
En 2007, on comptait 11500 logements bâtis contre 1000 en 2009 avec des prix actuellement entre 2700 et 4000 euros le m². "Actuellement, 2.000 logements sont en stock, que nous devrions écouler sans trop de soucis car les besoins de la population sont énormes". En effet, avec la nouvelle route des Tamarins le sud sera désenclaver et les régions de Saint-Pierre et du Tampon vont connaître une augmentation de la demande et des prix en partie à cause du dispositif Scellier.

Les besoins du marché de la location sont très importants. Si 75% de la population est éligibles à au moins une aide sociale, les plafonds de loyers du Scellier Outre-Mer classique semblent assez hauts pour les revenus de la population.
Pour Olivier Bokobza (directeur général délégué de BNP Paribas immobilier Résidentiel) : dans les îles concernées, le taux de chômage est de l'ordre de 30 % et il est difficile de faire des projections à sept, huit ou neuf ans en termes de revenus locatifs" ; en matière de loyer : "lorsque nous étions présents outre-mer, nous pratiquions systématiquement des loyers de 30 % inférieurs aux barèmes pour être sûrs que les biens se louent car sous un régime de défiscalisation comme Scellier, tous les biens arrivent en même temps sur le marché, raison pour laquelle lorsque le loyer était à 10/12 euros, je le ramenais à 7 ou 8 euros/m² par mois. Si l'investissement peut être gagnant, il faut vraiment être très attentif à son emplacement. On trouve facilement des investisseurs, mais il faut parvenir à louer et quand on voit le nombre de panneaux ‘‘ à louer'', il faut être prudent "...
Notons enfin que le rendement est souvent de l'ordre de 3% et que ce placement doit être fait avec beaucoup de prudence dans : le choix de l'emplacement, le prix d'achat et la demande locative.

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